四、五线市场的特点是什么？这里指的是市场特点！

较大规模的机构养老项目，要快速提升入住率，要依靠什么方法？

投资较大规模的养老项目，能不能仅仅依靠床位收入？如果不能那么需要依靠什么？

首先，四、五线市场的特点，从那个角度来讲呢？小编认为要从三个方面来讲，第一个就是经济消费能力的问题，这里边包含了该地区普遍的经济消费能力，老年人的退休收入现状，以及老年人对待养老的消费观念的问题。可能不同的地区，情况不一样，可能都是四五线市场，但是老年人口的规模、该地区的普遍收入状况、老年人消费观念、消费能力等等，可能都不大相同，所以这里说的经济消费能力还主要是是指老年人的收入来源和老年人的消费能力，有时候消费观念也是重要的一个因素。如果这几个问题不搞清楚，开多大规模的养老院，入住率提升方法、客源开发渠道等问题，可能都搞不清楚。

第二个问题就是当地的市场竞争情况。如果市场竞争中同类型的养老机构的入住率，入住提升速度、经营特色等都不尽相同，那么就要仔细分析几个主要竞争对手的各自特点，也就是说要确立一个对标项目，像谁看齐的问题要搞清楚，如果这个问题搞不清楚，就等于没有目标和初步的标准，就必须要做足够的市场调研。

第三个特点就是当地产业政策发展方向。要看政府的产业政策指向，鼓励养老行业发展的方向是什么。搞清楚这个问题，等于给自己即将要投建设的养老项目树立了一个战略方向，从这个方面来规划未来的养老机构的定位是什么？定位决定生死，定位定准确了，就不怕项目的发展方向出现偏差。这个如同一个人的行走目标一样，目标确定好了，就始终不会偏离预定轨道。

四五线市场重资产投资养老项目，相比而言是不太容易的，因为多数情况下市场规模有限，经济消费能力有限，养老观念比较落后，养老项目受众多不利因素影响，最痛苦的莫过于入住率提不上去。近两年政府在社区居家养老服务方面，相应政策比较频繁，尤其是在城市里社区小微机构的经营改善，加上部分地区政府购买服务，家庭养老床位、适老化的积极改造，以及政府委托社会第三方评估力量，对城市社区高龄老人的评估服务购买，使得社区居家养老与机构的“三位一体”机制趋于稳定，但对于机构养老来说，依然是刚需非自理的老年群体是重点，机构养老要摆脱入住率的问题，就不得不对老年市场的细分做出更多的努力工作。针对从55岁到90岁之间的庞大的老年群体，分为55-75岁，75岁到80岁，80到90岁等不同年龄阶层中的不同老年群体的需求，需要调研了解的更加详细，换句话说对青、中、老年不同群体的需求要研究透彻，要把不同年龄阶层的老年人的需求同众多的产业相结合起来。在城市里已经有部分效仿国外的养老市场的做法，比如日本的“早鸟超市”，“晚间护理”等，在国内多数的一线城市一些非年轻人的聚集商圈，老年人已经达到了60-70%的比例。部分发达地区出现的“老年友好型购物中心”都已经与部分养老综合体联合起来。种种现象已经说明了现代化的养老机构、养老项目已经完全不像是过去的那种封闭式的、单一化的纯粹的解决老年人吃喝拉撒的一种形式了，而是针对不同的老年群体，发展不同的产业相融合。

相比较之下，四五线市场的养老观念、消费能力虽然跟一线市场不能相比较，但随着经济的不断发展，具备中高端消费能力的老年群体，也不是说大多都聚集在一线城市，很多四五线市场临近的二三线市场，中高端消费能力的老年群体也是一个非常庞大的群体，因为人口的流动性，区域经济的复苏发展，已经让很多青年老人、中年老人对养老的观念、老年人的生活模式有了较大的改善。四五线市场的养老机构，如果还单一的以刚需非自理老人为传统的单一的发展模式，势必会阻碍了自己的眼光和发展前景。

小编最近在安徽六安叶集区遇到一个200张左右的机构养老院，从客群定位到功能，再到商业模式，都让人耳目一线，项目定位康养型养老养生机构，以中青年老人慢病治疗加中医养生加文娱旅居为主要业态的一种形式，项目客群连接长三角合肥六安到河南信阳红色旅游带，项目处于沪陕高速与沪蓉高速交叉口，地理位置比较优越。一方面项目规划近三分之一的养老床位面向本地区失能半失能老人，其他床位面向周边20-30公里范围的中高端城市中高端消费群体，以田园观光型资源配合中医养生、文化旅居高端“酒店式”服务体系，为众多的城市老人提供了红色旅游便利，又享受了乡村田园诗画般的清净雅致生活氛围。项目院区配合有绿色农业蔬菜种植，分配给城市老人搭理，同时还配置有院区垂钓、老年文化教育以及项目周边春秋两季千亩果园的采摘体验等多种功能，让60岁以上的众多类型需求的老年人多有自己的一片乐园，相信在不久的未来，能形成区域产业带动养老协同发展的利好局面。

养老行业是福利事业，是需要长久坚持下去，盈利能力多数依靠入住率的不断攀升，而养老产业同时也是重资产投资的，较难快速回收成本的服务行业，如果单纯依靠有限的床位收入，产业形态的发展和行业服务质量的提升，是很难得到市场培育的，而随着人民生活水平的日益提升，老年人的需求多样化，发展速度是非常快的，所以必须打破常规的单一模式，寻求特色资源协同发展，靠产业来赢利，多方面多角度的满足不同老年群体的需求。这一点既是行业未来发展的趋势，也是让快速改变社会对传统行业认知的一个方向。

责任编辑：亦欣
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