据国家卫生健康委的统计数据显示，目前我国老年人养老，已经形成“9073”的格局，即90%左右的老年人居家养老，7%左右的老年人依托社区支持养老，3%的老年人入住机构养老，居家养老、社区养老成为未来养老产业发展重点。

“物业+养老”的核心价值在于物业服务企业与居民的距离最近。所谓远亲不如近邻，遇到紧急情况应急呼叫，最快响应到达现场的是物业安保人员。楼宇管家最熟悉各楼栋居民，对小区里的老人有着天然的亲和力、亲近感。社区里的老人，尤其是半失能、独居等老人，确实存在着上门护理、生活就餐、陪医看诊等需求。对物业服务企业而言，积极拓展服务内容，从传统四保向养老、家政、新零售等板块延伸，从物业服务向更全面的生活服务转型，也正是行业发展趋势所在。

养老产业面对着特殊的服务群体，其市场前景广阔，但实际经营面临着盈利难、融资难、用地难等种种困境。居家社区养老领域，同样面对普遍存在的行业痛点，目前尚无发展成熟的商业模式可借鉴。

首先，养老服务专业化壁垒。养老服务作为一个专业领域，有其行业特殊性和专业化壁垒，需要建立系统化的服务生态体系。

养老服务中的护理等内容，需要较高专业化背景。养老产品背后的核心是用户的信任，而信任是来自于专业化背书。养老服务的独立定价权，即养老市场化服务价格，也是来自于其服务的专业性。物业企业能否让客户接受，将养老服务作为单独类定价的专业性服务去提供，存在一定难度。

养老产业本身面临人才的瓶颈，即人才的上升、晋升渠道。即使是基层有着相应经验的护理人员，也更愿意在基层医疗机构工作而非养老机构，这是因为前者更有职业发展的上升空间。同样在社区养老中，更将会面临专业人才匮乏问题。

其次，养老服务场地缺乏。场地的缺乏问题主要体现在老旧小区，叠加老城区人口老龄化，使得场地问题更加突出。社区里的公共用房，如果想将其转为养老用房，可能面临较大的挑战。多家企业在实施过程中遇到此类情况，即所谓邻避效应。

公共用房归全体业主所有，一些设施用房希望转为居家养老场地，企业已经办理完政府申请手续和流程，但在实施过程中受到业主阻拦，小区业主不同意在本小区设立专门养老设施用房。

如果租赁经营性用房作为养老用途，则面临显著增加运营成本，养老服务现状目前基本是薄利甚至亏本经营，企业租赁经营用房需要在租金上申请政府的补贴支持。

第三，社区养老服务的盈利性。养老服务有需求，但要把客户的消费意愿转化为支付能力，中间还存在缺口。社区养老如果仅聚焦本社区，则其订单密度和额度不能支撑可盈利的商业模式。只有统筹周边社区养老、政府街道的养老需求，形成一定规模效应，才有可能走向正循环。这也进一步提示，在新建居住区的养老设施配建规划中，需要考虑合理的规模化和集中化。

在支付问题上，普通老年群体通常保留传统的生活习惯，能省则省，这给养老服务收入实现带来困难。养老服务具备一定的公共产品属性，要达到收支平衡，必须获得政府支持政策的撬动。目前服务对象即社区老龄人口普遍存在支付意愿不强问题，需要政府的介入，包括提供资金补贴支持等方式，以解决民生视角扶持社区养老开展。

与专业机构合作补足专业短板，重点发展居家养老缓解场地问题

根据克而瑞物管监测，上市物企中仅7家布局社区养老，3家提及居家养老、上门服务。从业务布局时间看，绿城布局最早，绿城集团2000年左右开始涉足养老，2019年成立绿城椿龄康养集团，目前该业务属于绿城服务管理。世茂服务、南都物业等6家物企均在近两年开始着手布局。凭借多年的资源、专业人才积累，绿城服务养老业务采用自营模式，新进入的世茂服务、奥园健康、佳兆业健康则选择与经验丰富的养老机构合作开展业务，从而解决自身专业短板。

未来，我国居家养老人群占绝对比例，在披露具体业务方向的物企中，绿城椿龄康养、世茂服务、奥园健康均涉及居家养老、上门服务，世茂服务则强调将重点发展居家养老业务。居家养老的大力发展一定程度上缓解了养老服务过程中场地缺乏的问题。

传统养老模式相对较重，盈利能力弱一直是企业较难突破的问题，但随着政策的鼓励，越来越多物企参与其中，做“轻”养老、提升盈利能力成为企业探索的方向之一。

8月23日，世茂服务与椿熙堂运营主体上海椿祺集养老服务有限公司达成合作协议，受让其56.36%股权，共同发展居家养老服务业务。

椿熙堂是起步于长三角，面向全国化布局的养老服务企业，其业务覆盖十余个城市，运营278个社区养老服务站点和8个养老服务机构，居家养老运营及已获得资质的城市达到16个；三大业务板块目前覆盖50万老年人，服务约10万老年人。

公开资料显示，椿熙堂采取轻资产模式运营，重点发展居家养老业务，兼顾发展社区和机构业务；以标准化的服务体系、智慧养老数字科技作为支撑，为客户提供专业化、规范化的养老照护服务。其在长三角市场已成功跑通基于长护险政策的居家上门养老服务模式，并在十余个城市获取长护险运营资质。

2016年，我国开始长护险相关试点，2020年9月，国家医保局、财政部发布《关于扩大长期护理保险制度试点的指导意见》，要求进一步扩大长期护理保险制度试点范围，在原有35个试点城市的基础上，再新增14个试点城市，截至目前，49个长期护理保险制度试点城市参保人数达1.34亿人，累计享受待遇人数为152万人。

以上海为例，上海市目前施行的长护险制度是指以社会互助共济方式筹集资金，对经评估达到一定护理需求等级的长期失能失智人员，为其提供基本生活照料及与基本生活密切相关的医疗护理服务的社会保险制度，参保的失能失智老人可享受相应服务及报销。长护险模式既满足了失能、半失能老人刚性需求，同时也缓解养老服务企业运营压力。

随着全国长护险试点城市范围扩大、更多人口被纳入长护险服务体系，该模式或可在全国进行快速复制。

按照计划，“十四五”期间，我国将要大力发展居家社区养老服务，随着政策的推动和落地，越来越多物企将参与其中。通过长护险解决失能、半失能老人的刚性需求是物业+养老探索的一个方向，但肯定不仅仅局限于此，物企立足社区“管家”的角色，面向不同类型老人探索更多元的服务，才能真正让所有老年人享有“身边、床边、周边”的居家社区养老服务。